各位建筑界朋友:

沈阳的房价在同等城市中总体感觉还是处于中等偏下的.可能与经济发展有关,这几年的价格升幅还是比较大的.

      社会上人们都说房地产行业非常暴力,利润甚至达到100%以上,而房地产老总却说在合理利润范围内约15-20%,作为我

门建筑专业人士有责任有义务分析出房地产的真实的成本。

      例如：某项目建筑概况：      其中土建成本：    给排水：      暖通：    消防：  电气：  精装修：

市政配套费：  园区建设：   开发公司运营成本：  各种税费：  等等

     希望从事开发、施工、监理等工作的朋友，结合自己的工程踊跃发言！

项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：


　　1、地价：80万元/亩。


　　2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。


　　3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。


　　4、设计费15元/平方米（按总建筑面积计）。


　　5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。


　　6、几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）。


　　开发商提供的成本测算如下———


　　一、项目总建筑面积：180亩（12万平方米）×3（容积率）=36万平方米；绿化面积：180亩（12万平方米）×36%=4.32万平方米；硬化道路：180亩（12万平方米）×29%=3.48万平方米。


　　二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元。


　　三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元。


　　四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。


　　此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。


　　五、各种配套费用如下———


　　设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4.32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。


　　六、营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元。


　　七、需交的主要税：增值税9.36亿元×1.5%=1404万元；营业税9.36亿元×5%=4680万元；契税1.44亿元（总地价）×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。


　　八：项目总投入：约7.4亿元。


　　九：利润（粗算）：9.36亿元-7.4亿元=1.9亿元。


　　理论利润率：1.9亿÷7.4亿=25%。